老年養護院可行性研究報告

 項目定位

1、業態定位

老年養護中心+康復保健+生態園林的綜合型老年養護項目。

2、功能定位

老年養護、老年康復指導培訓、文娛、健身、餐飲等配套服務。

3、客層定位

有經濟實力的離退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養老的金領、白領人士。

目    錄

第 一 章 項目總論 1
1.1 項目概況 1
1.2 編制依據、原則及范圍 3
1.3 項目提出緣由 5
1.4 主要經濟技術指標 6
1.5 研究結論 7
第二章 項目建設背景及必要性 9
2.1 項目建設背景 9
2.2 項目建設必要性 13
2.3 項目建設可行性 16
第三章 項目市場分析 19
3.1 養老行業市場容量 19
3.2 養老行業市場分析 20
3.3 養老市場環境分析 23
3.4 養老行業態勢分析 25
3.5 養老行業發展趨勢 26
第四章 項目選址及建設條件 28
4.1 項目選址 28
4.2 項目區域概況 28
4.3 項目建設條件 33
4.4 選址評價 34
第五章 項目建設方案 35
5.1 總平面設計 35
5.2 建筑設計 36
5.3 結構設計 43
5.4 給排水設計 45
5.5 電氣設計 49
5.6 通風設計 54
5.7 綠化設計 56
第六章 消防專篇 59
6.1 設計依據 59
6.2 建筑消防設計 59
6.3 結構消防設計 60
6.4 給排水消防設計 60
6.5 電氣消防設計 61
6.6 防排煙設計 64
6.7 消防抗震設計 65
第七章 環境影響評價 67
7.1 設計依據 67
7.2 評價原則 67
7.3 項目建設期環境影響分析 67
7.4 項目運營期環境影響分析 70
7.5 環境影響評價 75
第八章 節能方案 76
8.1 采用標準和節能規范 76
8.2 建設項目能源消耗種類和數量分析 76
8.3 節能措施 77
8.4 節能分析結論 84
第九章 勞動安全衛生 85
9.1 設計依據 85
9.2 勞動安全衛生設計 85
第十章 企業組織與勞動定員 94
10.1 企業組織 94
10.2 工作制度 94
10.3 勞動定員 94
10.4 人員來源及培訓 95
10.5 部門管理制度 95
第十一章 項目管理與招標采購 98
11.1 項目建設期管理 98
11.2 項目招標采購方式和內容 101
第十二章 投資估算與資金籌措 105
12.1 編制依據 105
12.2 編制方法 105
12.3 編制范圍 105
12.4 投資估算 107
12.5 資金籌措 107
12.6 資金管理和使用 107
第十三章 財務分析與評價 108
13.1 財務分析依據 108
13.2 建設進度及計算期 108
13.3 營業收入及稅金 108
13.4 經營成本估算 109
13.5 財務評價指標 110
13.6 財務分析結論 112
第十四章 項目風險分析及防范措施 113
14.1 風險分析及對策 113
14.2 風險程度分析 117
14.3 風險等級及結論 118
第十五章 結論與建議 119
15.1 結論 119
15.2 建議 120
附表 121
建設投資估算表 121
項目主要設備一覽表 124
營業收入估算表 125
經營成本估算表 126
折舊攤銷費用估算表 129
營業收入、附加稅金和增值稅估算表 132
利潤與利潤分配表 134

現金流量表 136

第 一 章 項目總論

1.1 項目概況

1.1.1 項目名稱

**縣**老年養護院

1.1.2 建設性質

新建

1.1.3 項目單位

**

1.1.4 建設地點

**

1.1.5 建設規模及內容

項目總用地面積20800㎡（折合31.32畝），規劃總建筑面積16500㎡（其中健康管理中心建筑面積3000㎡、老年護理樓建筑面積13500㎡），計容總建筑面積16500㎡，規劃床位數500張（含護理床450張、普通床50張），建筑基底面積5500㎡，綠化面積6264㎡，道路面積2088㎡，建筑密度26.34%，容積率0.79，綠地率30.00%，配套地上停車位48個。

項目擬建健康管理中心建筑面積3000㎡，建筑結構類型為框架結構，建設層數為地上3層，建設棟數為1棟。健康管理中心呈回字形布房，1層布置有接待服務廳、入住登記室、總值班室以及行政辦公用房、設備用房等，2層布置有健康咨詢室、化驗室、心電圖室、B超室、搶救室、康復用房、保健用房、掛號收費、醫保結算、藥房、臨終關懷室等，3層布置有心理咨詢室、社會工作室、多功能廳、娛樂用房等。

項目擬建老年護理樓建筑面積13500㎡，建筑結構類型為框架結構，建設層數為地上3層，建設棟數為3棟。老年護理樓呈南北朝向“一”字形布房，1層布置有食堂、餐廳、理發間、公共衛生間、公共浴室、庫房等附屬用房，2層至3層布置有養老居室（含單人間、雙人間、三人間等三種房型，各房型使用面積分別不小于10㎡、14㎡、18㎡，全部配置緊急呼叫設備和獨立衛生間）、起居廳、公共文娛與健身區域、公共衛生間等。老年護理樓共布置500張床位的養老居室，2層至3層每層分別布置250張床位的養老居室。

項目同時建設有無障礙設施、強弱電、暖通、給排水、消防、環保等相關的附屬配套設施工程，并購置生活護理設備、醫療設備、康復設備、交通工具等必要的運營設備。

1.1.6 建設周期規劃

項目總建設周期12個月，其中2023年4-6月為前期準備階段，準備期3個月；2023年7月-2024年3月為施工階段，施工期9個月。

1.1.7 項目定位

1、業態定位

老年養護中心+康復保健+生態園林的綜合型老年養護項目。

2、功能定位

老年養護、老年康復指導培訓、文娛、健身、餐飲等配套服務。

3、客層定位

有經濟實力的離退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養老的金領、白領人士。

1.1.8 項目總投資及資金來源

項目總投資5000.00萬元，其中包括建筑工程費用3335.96萬元、安裝工程費用637.01萬元、設備及工器具購置費用570.00萬元、工程建設其他費用319.29萬元以及鋪底流動資金137.74萬元。

項目建設所需資金5000.00萬元，全部由項目單位自籌取得。

項目投資估算與資金籌措表
人民幣單位：萬元
序號	項目	數量	占比
1	項目總投資	5000.00	100.00%
1.1	建筑工程費用	**	**
1.2	安裝工程費用	**	**
1.3	設備及工器具購置費用	**	**
1.4	工程建設其他費用	**	**
1.5	鋪底流動資金	**	**
2	資金籌措	5000.00	100.00%
2.1	項目單位自籌	5000.00	100.00%

1.2 編制依據、原則及范圍

1.2.1 編制依據

1、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；

2、《“健康中國2030”規劃綱要》；

3、《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》；

4、《“十四五”積極應對人口老齡化工程和托育建設實施方案》；

5、《**省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》；

6、《**省“十四五”養老服務體系建設規劃》；

7、《**省人民政府辦公廳關于加快推進養老服務高質量發展的實施意見》；

8、《**市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五遠景目標綱要》；

9、《**市養老服務體系建設“十四五”規劃》；

10、《**市人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》；

11、《**縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五遠景目標綱要》；

12、《**省建設用地指標》（2018）；

13、《老年人照料設施建筑設計標準》（JGJ450-2018）；

14、《養老機構崗位設置及人員配備規范》（MZ/T 187-2021）；

15、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

16、《投資項目可行性研究指南》；

17、項目單位提供的有關資料及相關數據；

18、**縣的有關法規、政策、各種收費標準的規定，項目建設的地方經濟及市場價格指標。

1.2.2 編制原則

1、本著實事求是的原則，分析論證**縣**老年養護院的實施條件、經濟和工程技術方案的可行性；

2、優化**縣**老年養護院工程方案，為項目實現高起點規劃、高標準建設、高水平管理和節約工程費用提供條件，使工程方案具有可操作性，不僅能滿足目前需求，還要預留今后的發展空間；

3、堅持客觀、公正、科學工作態度，項目力求做到數據準確、內容完整、重點突出、結論科學。在調查研究基礎上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證項目可行性研究報告客觀性、公正性和科學性。

1.2.3 編制范圍

項目可行性研究涉及的主要內容包括：項目建設背景及必要性、項目選址及建設條件、項目市場分析、項目建設方案、消防專篇、環境影響評價、節能方案、勞動安全衛生、企業組織與勞動定員、項目管理與招標采購、投資估算與資金籌措、財務分析與評價、風險分析及防范措施等，提出可行性研究結論意見，為相關主管部門提供決策依據。

1.3 項目提出緣由

《**市人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》指出，到2018年，全市養老床位達到每千名老年人40張，力爭到2020年全市養老床位達到每千名老年人50張，全市養老服務體系基本建立。

1.4 主要經濟技術指標

經測算，項目建設完成后主要經濟技術指標如下表所示。

主要經濟技術指標表
序號	指標名稱	單位	指標	備注
1	主要建設內容
1.1	健康管理中心	平方米	**
1.2	老年護理樓	平方米	**
2	床位數量	張	**
2.1	護理床	張	**
2.2	普通床	張	**
3	勞動定員	人	**
3.1	護理人員	人	**
3.2	其他工作人員	人	**
4	項目總投資	萬元	5000.00
4.1	建筑工程費用	萬元	**
4.2	安裝工程費用	萬元	**
4.3	設備及工器具購置費用	萬元	**
4.4	工程建設其他費用	萬元	**
4.5	鋪底流動資金	萬元	**
5	達產年營業收入	萬元	**
6	達產年總成本	萬元	**
7	達產年繳納增值稅及附加	萬元	**
8	達產年利潤總額	萬元	**
9	達產年繳納所得稅	萬元	**
10	達產年凈利潤	萬元	**
11	財務評價指標
11.1	財務內部收益率	%	**	稅前
			**	稅后
11.2	投資回收期	年	7.37	稅前
			8.53	稅后
11.3	達產年投資利稅率	%	**
11.4	達產年投資利潤率	%	**
11.5	盈虧平衡點	%	48.61%

1.5 研究結論